免費發布信息 管理我的信息
發布時間:12/30/2015 3:25:36 PM  瀏覽次  刪除 | 修改

老房擴建的地基再沉降問題和規劃應對

詳細信息
發布者IP:206.130.174.* IP歸屬:加拿大

現在安省房屋的價格一路飆升,而經濟狀況卻不容樂觀,很多人的收入停滯不前,主要靠外來人口支撐房價。而外來人口因為對本地的交通、學校和社區不很了解,往往選擇房屋新,地方遠,設施不完備的邊遠地區購買房屋,而等發現生活不方便,子女教育和成長有阻礙,以及發現新區的其他局限因素后,往往會在新房的收益最佳階段拋售新房,然后搬回較成熟、較方便、LOT大的舊房社區居住,這就是為什么最近幾年大多倫多地區一些成熟社區的房價大幅攀升的道理。而要滿足4、5口之家外加老人居住的要求,就往往需要對老區里普遍存在的平房做加建和擴建,最簡單的方法就是扒掉老房蓋新房。但這樣做的成本會很高,特別是在目前人工和材料費用大幅漲價的前提下,如果把購房、平地、蓋新房、內外裝修、設計申請等全部費用包括在內,往往大于房屋本身的銷售價格,這就很顯然是不劃算的了。而要對現有老房進行保留和擴建,就需要考慮很多因素,諸如房屋外觀和內裝修的一致性,上下水管道的增線和改線,冷暖空調的擴容和改造,電路的增線和改線等等。除了這些常規因素外,一個容易被人忽視的因素是房屋地基的再沉降和不平衡沉降的問題。

北美地區的獨立屋與中國和國外的高層住宅樓的一個主要區別是,高層住宅樓為了保持地基的穩定和牢固,要向下打樁很深,甚至要直達地下的巖床。而這里的一、二層的民宅獨立屋因為成本和效益問題,一般不可能也沒必要這么打樁,而是向下挖出一個地坑,在地面和四周澆鑄水泥,做成地下室,以此基礎向上蓋房。打個簡單的比喻,如果說高層住宅樓的結構象深深插入地下的吊腳樓,則加拿大的獨立屋的結構更象是一只淺埋在地面的鳥籠,所以與高層住宅樓相比,獨立屋有明顯的沉降效應。就是在房屋重力的長期作用下,獨立屋會慢慢向下沉降一點,這個沉降微不足道、不易察覺,也沒有安全問題,因為獨立屋本身的框架結構足以保持房屋的安全和穩定。但因為沉降在房屋平面的各處不是均勻分布,會造成房屋向某一方向有很微小的傾斜,具體表現在很多老房子的一些房間的門是會在沒有外力的推動下,自動打開或關閉。通過觀察幾個不同朝向的門的自動打開或關閉狀況,可以判斷該房屋的沉降不平衡狀況,以及該房屋是向哪個方向傾斜。當然,利用專業的方法可以準確測量出地面發生傾斜的方向和程度。

這樣的沉降不平衡效應會造成一些負面效果,比如老房屋的墻壁會有明顯的裂紋,從地下室開始,越向下越明顯,越向上越輕微,一些老鎮屋也有這個問題。同樣道理,老房子用石材(大理石或地板磚)鋪制的地面也會產生裂紋,越是銜接緊密的石材地板越容易出現裂紋。同樣原因,老房屋的木制地板往往吱吱作響。這里既有常年熱漲冷縮的效應結果,也有房屋沉降不均勻造成變形的結果,越是過去式樣的用膠粘合的木條地板越是容易踩在上面吱吱作響,而簡單更換地板不能消除這種噪音,必須重新更換基礎地板。

但這些問題都不是老房屋本身的問題,而是沉降造成的自然現象,也一般沒有安全隱患。相反,經過了時間的考驗,老房屋的沉降過程已經完成,不再有較明顯的沉降和變形了,所以只要對此房屋的墻壁和地面做適當修補,然后重新做裝修,重新鋪地板,就能保持很長時間的質量和效果。

相反,新房屋因為還沒有經歷這個沉降過程,需要經過3到5年左右時間的沉降檢驗,因此買房者有很大的潛在風險,不知道經過沉降效應的檢驗,自己的房子會有什么樣的微觀或嚴重問題。而有時建筑商也很難控制潛在風險,因為每個地區的土壤性質和地下水情況是不一樣的,發生沉降是絕對而必然的,而發生什么程度的沉降是相對和偶然的。因此,懂行的買家往往愛買幾年新的,經過嚴格驗房,由行家裝修過的優質房屋,或者買幾年新的優質原裝房屋,再自己找人做精裝修。而全新的住房則不建議在地下室做裝修和鋪地板,以便及時發現因沉降效應而發生的地面和墻體的微觀或嚴重問題。微觀問題可以做修補,再做裝修;而嚴重問題則要找建筑商解決。

在老房屋做加建時,應該盡量保持原有地基的基礎輪廓,以此基礎向上重疊加蓋二層,甚至加蓋二層半的閣樓。負載應該盡量均勻分布,這樣做,因為原有地基已經經過沉降壓實,新增的沉降會相對較小。而有經驗的結構工程師甚至可以適當調整新加的負載,向已經查明的發生不平衡傾斜的相反方向配重,這樣可以對老房屋的傾斜地基做適當的平衡修復,這就需要嚴格的分析、計算和設計。

而如果一定要向原有地基以外做拓展,那么應該盡量減少向外延伸的縱深和負載,在布局和結構上要做適當的分割,比如以高廳的形式單獨分割和減輕重量。而地面盡量采用相對柔性的裝修材料,比如拼接式的木地板,而不要用大理石。墻面則采用刷漆,在發現裂縫后可以用專用填料填充,用專用繃帶覆蓋,再披灰刷漆,就可以恢復原貌,因此原來油漆的品牌和號碼一定要保存下來以備將來修補使用。不要使用剛性的材料如大玻璃墻,大鏡子來裝飾墻面。

新改建的房屋雖然表面上看是一個整體,但實際的地基卻是由兩塊組成:一塊是經過多年沉降的堅實地基和地下土壤,而另一塊則是沒有經過任何沉降考驗的地基和土壤,那么根據地下土質的疏松程度,新拓展的房屋部分可能會發生再沉降,那部分房屋的地面、墻體、裝修,甚至結構就可能發生或多或少的變形。

而在購買改建的住房時,也是最好索要原來房屋的測繪圖和房屋平面圖,了解原來房屋的布局,以及是如何加建和向外拓展的改建設計圖。

房屋的主人在自己改建房屋時不用懂具體的建筑設計和結構設計,但要理解沉降效應的基本原理,從需求和規劃角度要求設計人員考慮這方面的長遠因素,同時,自己要有一個統籌規劃和效益成本分析。如果要保留原有老房,就盡量不要對原有的基礎和外墻做太多修改。而如果要扒掉老房和地基重建,就要核算最后的總成本是否能被銷售該房屋的收入抵消,甚至能略有盈余,不要做賠本的生意,除非是自己高興,用來自己居住,可以不計工本。但即便如此,即便把原有地基挖掉,原有地基下面的已經經過多年沉降壓實的地下土壤還是無法改變,而沒有經過沉降壓實的地下土壤也是無法改變的,所以在兩塊地下土壤上蓋起的房屋還是會有沉降不平衡的問題的,只是多數情況比較輕微罷了。

在房屋的擴建和加建方面,前期的分析和規劃要比設計和施工更加重要,如果您在這方面有什么具體問題或具體需求,不管是在加拿大的安省,BC省或者其他省市,還是在美國的各州各地,都歡迎直接聯系筆者:[email protected] 電話: 416-272-9678長途(1-416-272-9678)


聯系我時,請說是在多倫多網上看到的,謝謝!

聯 系 人:HenryHo
聯系電話: 該號碼已出現過在2條信息中
多倫多網提醒您:讓您提前匯款或者不見面交易的都是騙子!
發表評論

注意:遵守《互聯網新聞信息服務管理規定》,廣告性質的評論會被刪除,相關違規ID會被永久封殺。

驗證碼: 看不清楚,點此刷新!

其它相關信息
誠信貸款 不成功不收費! 省時!省心!省錢!
快速擁有中英雙語電子商務網站
CPAC報名處:中國江陰(高新區)創新創業大賽火熱召集!
CPAC協助寧波3315計劃-引進海外高層次人才和高端創業創新團隊
多語言點餐網站,一天一塊錢,不滿意不要錢!
數百元起擁有中英文雙語電子商務網站
海報打印,易拉寶,燈箱換面,招牌換面,A架廣告牌,草地牌
NHK Wellness 特別提供$28/30min推拿
多倫多華人網
專業網站建設服務


爱彩乐天津快乐十分